미국 집 사는 절차 A to Z

먼저 은행·모기지 브로커에서 사전승인을 받습니다. 소득·자산·신용점수(credit score)를 보고 '얼마까지 빌려줄 수 있다'는 편지를 받는데, 오퍼를 넣을 때 이 편지가 사실상 필수입니다. 사전자격(pre-qualification)보다 사전승인이 훨씬 강력합니다.

💡 다운페이 20%를 넘기면 PMI(모기지 보험)를 피할 수 있습니다.

구매자 에이전트(buyer's agent)는 보통 매도자 측 수수료에서 나눠 받으므로 구매자는 직접 비용을 안 내는 경우가 많습니다. 지역·거래 경험이 많은 에이전트가 오퍼 전략과 인스펙션에서 큰 차이를 만듭니다.

매물을 보고 오퍼를 넣습니다. 오퍼에는 가격, 다운페이, 계약금(earnest money), 그리고 각종 조건부 조항(contingency)이 들어갑니다. 인기 지역은 여러 명이 경쟁(bidding war)하기도 합니다.

💡 인스펙션·감정·대출 컨틴전시를 넣으면 문제가 생겼을 때 계약금을 지킬 수 있습니다.

오퍼가 수락되면 중립적인 제3자(escrow/title 회사)가 돈과 서류를 맡아 거래를 진행합니다. 계약금은 에스크로 계좌에 예치됩니다. 이때부터 클로징까지 보통 30~45일이 걸립니다.

전문 검사관이 지붕·배관·전기·기초 등을 점검합니다. 문제가 나오면 수리 요청, 가격 조정, 또는 (컨틴전시가 있으면) 계약 파기가 가능합니다.

대출 은행은 감정평가사를 보내 집의 시장가치를 평가합니다. 감정가가 매매가보다 낮으면 대출 한도가 줄어 추가 현금이 필요하거나 가격을 재협상해야 합니다.

은행이 소득·자산·감정·타이틀을 최종 검토합니다. 이 기간엔 새 대출·큰 지출·이직을 피하세요. 승인되면 'clear to close'가 나옵니다.

💡 클로징 전에 신용카드 할부나 자동차 구매 같은 큰 지출은 금물 — DTI가 흔들립니다.

클로징 서류에 서명하고 다운페이·클로징비용을 냅니다. 클로징비용은 보통 집값의 2~5%로 세금·타이틀 보험·수수료 등이 포함됩니다. 서명·송금이 끝나면 열쇠를 받습니다.

💡 클로징비용은 집값의 2~5%를 미리 현금으로 준비해야 합니다.